Θέμα Εφαρμογή του Β' Κεφαλαίου του Ν.3843/10 (ΦΕΚ 62/Α/28/4/2010)
Με το Ν.3843/10 και συγκεκριμένα το Β κεφάλαιο άρθρα 5 έως 10 επιχειρείται η αντιμετώπιση του «φαινομένου» της μετατροπής των ημιυπαίθριων χώρων, υπογείων και άλλων χώρων σε χώρους κύριας χρήσης, καθώς και της προσθήκης χώρων εντός του όγκου των κτιρίων, και η αποκατάσταση της περιβαλλοντικής βλάβης που έχει επιφέρει η αντίστοιχη αύξηση της δόμησης στις περιοχές όπου βρίσκονται τα ακίνητα αυτά.
Με τις διατάξεις αυτές αντιμετωπίζονται μόνο χώροι που έχουν προκύψει από υπερβάσεις δόμησης και αλλαγή χρήσης μέσα στο περίγραμμα του εγκεκριμένου όγκου νομίμως υφιστάμενου κτιρίου, δηλαδή ημιυπαίθριοι χώροι, πατάρια, σοφίτες, pilotis, υπόγειοι χώροι, χώροι ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, χώροι - αίθουσες κοινωνικών εκδηλώσεων κλπ) και δεν ρυθμίζεται καμία παράβαση έξω από τον όγκο αυτό, όπως δώματα, κλεισμένα μπαλκόνια, πέργκολες κλπ ( τα οποία βρίσκονται εκτός του ιδεατού στερεού και του νομίμου ύψους του κτιρίου) ούτε η μετατροπή των παραπάνω χώρων σε χρήση απαγορευόμενη στην περιοχή των ακινήτων.
Οι πόροι που θα συγκεντρωθούν από την εφαρμογή των παραπάνω διατάξεων θα διατεθούν για την αποκατάσταση και περιβαλλοντική αναβάθμιση των περιοχών από τις οποίες θα προέλθουν οι πόροι.
Άρθρο 5 - Υπερβάσεις δόμησης και αλλαγές χρήσεως.
Παρ. 1α Δικαίωμα υπαγωγής στη ρύθμιση αυτή έχουν οι χώροι που η άδεια τους εκδόθηκε η αναθεωρήθηκε μέχρι τις 2.7.2009 και όχι οι χώροι που δημιουργούνται μετά την ημερομηνία αυτή με έκδοση Οικοδομικής Άδειας ή αναθεώρηση. Μεταγενέστερη αναθεώρηση που δεν επηρεάζει τον ρυθμιζόμενο χώρο (πχ. αναθεώρηση για αλλαγή επιβλέποντα, παράταση ισχύος της άδειας κλπ) δεν απαγορεύει την υπαγωγή του στη ρύθμιση.
Εγκεκριμένος κτιριακός όγκος είναι το κέλυφος του κτιρίου που φαίνεται στην οικοδομική άδεια από το δάπεδο του υπογείου μέχρι το δώμα ή την στέγη. Σε αυτόν συμπεριλαμβάνονται τα υπόγεια, η pilotis, οι αρχιτεκτονικές προεξοχές, τα
πατάρια, ο χώρος κάτω από την στέγη (σοφίτα), οι ημιυπαίθριοι χώροι, ο μηχανολογικός όροφος, η αίθουσα κοινωνικών εκδηλώσεων. Δεν περιλαμβάνονται κλεισμένα μπαλκόνια, κλεισμένες - στεγασμένες εγκαταστάσεις στήριξης φυτών (πέργκολες), κατασκευές στο δώμα, στην πρασιά κλπ.
Δεν υπάγονται στη ρύθμιση αυτή χώροι που έχουν ανεγερθεί καθ' υπέρβαση του κατά τα παραπάνω κελύφους της Οικοδομικής Άδειας.
Προϋπόθεση για τη διατήρηση της χρήσης των παραπάνω χώρων είναι να επιτρέπεται η χρήση αυτή από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις της περιοχής του ακινήτου.
Εάν το κτίριο παύσει να υφίσταται (σεισμός, κατεδάφιση, κλπ)πριν την παρέλευση της 40ετίας παύει αυτοδικαίως και το δικαίωμα διατήρησης του ρυθμιζόμενου χώρου.
Εάν στην Πολεοδομική Υπηρεσία δεν ανευρίσκεται ο φάκελος Οικοδομικής Άδειας (απώλεια, καταστροφή κλπ.) για το προς ρύθμιση ακίνητο τότε ακολουθείται η καθιερωμένη διαδικασία για τα προ 1955 ακίνητα ή η ανασύσταση του φακέλου για τα νεώτερα.
Παρ. 1β. Δεν υπάγονται στη ρύθμιση, όπως ρητά ορίζεται οι περιοχές εκτός σχεδίου που τυγχάνουν ιδιαίτερης προστασίας, αν και στις περιοχές αυτές κατά κανόνα δεν επιτρέπεται η δόμηση, θα μπορούσε πάντως να βρίσκονται κτίσματα με οικοδομική άδεια που εκδόθηκε πριν από την κήρυξη προστασίας της περιοχής. Επίσης δεν υπάγονται στις ρυθμίσεις του παρόντος αυθαίρετες αλλαγές χρήσης σε αρχαία η νεώτερα μνημεία κηρυγμένα με το Ν.3028/02. Σε περίπτωση υποβολής αίτησης για χώρο που βρίσκεται σε διατηρητέο κτίριο κηρυγμένο από το ΥΠΕΚΑ απαιτείται, επιπλέον των δικαιολογητικών της παραγράφου 2, και η υποβολή της πράξης κήρυξης και γνώμη του αρμόδιου τμήματος Παραδοσιακών Οικισμών της Διεύθυνσης Πολεοδομικού Σχεδιασμού του ΥΠΕΚΑ.
Παρ. 2. Το φάκελο για την ρύθμιση υποβάλει στην υπηρεσία ο κύριος του ακινήτου (ο έχων την ψιλή κυριότητα), ή εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπός του. Στην εξουσιοδότηση απαιτείται η βεβαίωση του γνήσιου της υπογραφής (από ΚΕΠ ή ΑΤ) και στην περίπτωση ευρισκομένου εκτός της επικράτειας από την τοπική προξενική αρχή της Ελλάδος. Στην περίπτωση συγκυριότητας για το ίδιο αυτοτελές ακίνητο η αίτηση υποβάλλεται και προσυπογράφεται από όλους τους συνιδιοκτήτες και εξουσιοδοτείται ένας εξ' αυτών ( ή και τρίτο πρόσωπο πχ.ο μηχανικός) να διεκπεραιώσει την ρύθμιση.
Για την παραλαβή του φακέλου απαιτείται η αίτηση του κυρίου του ακινήτου ή εξουσιοδοτημένου εκπροσώπου του, όπου θα τίθενται οι σφραγίδες εξέλιξης της ρύθμισης και αντίγραφο της οποίας θα δίδεται στον ενδιαφερόμενο. Στο πίσω μέρος της αίτησης υπάρχει φύλλο καταγραφής των ελλείψεων, ώστε να λαμβάνει άμεση γνώση των παρατηρήσεων, ενυπογράφως (Υπόδειγμα 1), ο πολίτης.
Την αίτηση συνοδεύει : α. Υπεύθυνη δήλωση του Ιδιοκτήτη (Υπόδειγμα 3) και β. τεχνική έκθεση μηχανικού (Υπόδειγμα 4). Την έκθεση συνοδεύει υποχρεωτικά στοιχεία της Οικοδομικής Άδειας και συγκεκριμένα αντίγραφο στελέχους, τοπογραφικού διαγράμματος και κάτοψης του ορόφου επί της οποίας σημειώνεται η θέση και το καθαρό εμβαδόν του χώρου του οποίου ζητείται η διατήρηση .
Σε περίπτωση που σε αυτοτελή ιδιοκτησία ρυθμίζονται περισσότεροι του ενός χώροι τότε εάν αυτοί είναι της ίδιας κατηγορίας απαιτείται ένα (1) παράβολο για όλους, άλλως απαιτείται ξεχωριστό παράβολο για κάθε κατηγορία (πχ.250 € για το σύνολο των ημιυπαιθρίων χώρων και 350 € για το σύνολο των άλλων χώρων. Εάν δεν συνοδεύουν την αίτηση τα παραπάνω παράβολα, η αίτηση δεν παραλαμβάνεται και επιστρέφεται χωρίς να πρωτοκολληθεί στον ενδιαφερόμενο. Με την κατάθεση της αίτησης, των παραβόλων και της υπεύθυνης δήλωσης (Ν.1599/86) του ιδιοκτήτη παραλαμβάνεται η αίτηση και αντίγραφό της παραδίδεται σφραγισμένο στον ενδιαφερόμενο (σφραγίδα καταχώρησης - Υπόδειγμα 8)
Παρ. 3. Η αίτηση και τα δικαιολογητικά υποβάλλονται στην Πολεοδομική Υπηρεσία ταχυδρομικά με σφραγίδα ταχυδρομείου (ή άλλου φορέα διακίνησης αλληλογραφίας) μέχρι την 28/10/2010 (6 μήνες), ή μέχρι την 28/12/2010 αυτοπροσώπως από τον ενδιαφερόμενο (σφραγίδα καταχώρησης - Υπόδειγμα 8) . Ο έλεγχος πληρότητας γίνεται κατά την υποβολή της αίτησης και πιθανές ελλείψεις σημειώνονται στην ανάλογη θέση στο πίσω μέρος της αίτησης (στην περίπτωση συστημένης επιστολής σε διάστημα 30 ημερών. Ο ενδιαφερόμενος λαμβάνει άμεσα γνώση προσυπογράφοντας στην αντίστοιχη θέση. Σε κάθε περίπτωση ο ενδιαφερόμενος έχει προθεσμία 15 ημερών για την προσκόμιση των ελλείψεων (με την επιφύλαξη της επόμενης παραγράφου 4), οπότε και βεβαιώνεται η πληρότητα με την ανάλογη σφραγίδα στην αίτηση (σφραγίδα πληρότητας - Υπόδειγμα 8).
Παρ. 4. Εάν δεν τηρηθούν οι καθορισμένες προθεσμίες (ελέγχου πληρότητας και υπολογισμού του προστίμου) η παράταση αυτών γίνεται με αιτιολογημένη πράξη του προϊσταμένου της πολεοδομικής υπηρεσίας. Εξετάζεται παράλληλα η αναγκαιότητα εφαρμογής των άρθρων 107 - 109 του Ν. 3528/2007 (ΦΕΚ 26 Α).
Παρ. 5. Η εξέλιξη της διαδικασίας γίνεται με ενημέρωση του «ειδικού ηλεκτρονικού αρχείου» ή του «ειδικού βιβλίου» (στην ιστοσελίδα του ΥΠΕΚΑ, παράλληλα με τις υπόλοιπες πληροφορίες βρίσκεται αναρτημένο και λογιστικό φύλλο EXCEL με υπόδειγμα ηλεκτρονικού αρχείου προς χρήση). Αντίγραφο του ηλεκτρονικού αρχείου θα αποσταλεί μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας στην ηλεκτρονική διεύθυνση www.ypeka.gr του ΥΠΕΚΑ. Οι δηλώσεις δεν καταχορίζονται στο γενικό πρωτόκολλο της υπηρεσίας αλλά σε ειδικό βιβλίο (υπόδειγμα 5) ή σε ειδικό ηλεκτρονικό αρχείο (Υπόδειγμα 6)
Παρ. 6. Με την διαπίστωση της πληρότητας, η πολεοδομική υπηρεσία με οίκοθεν διαδικασία θα πρέπει να ενημερώσει τις συναρμόδιες υπηρεσίες (ΔΟΥ, ΙΚΑ, έλεγχο κατασκευών, κλπ) για την αναστολή επιβολής των προστίμων και των κυρώσεων, τόσο για τους ιδιοκτήτες των ρυθμιζόμενων χώρων, όσο και άλλων εμπλεκομένων πολιτών (πχ. ιδιοκτήτες άλλης αυτοτελούς ιδιοκτησίας στο ίδιο ακίνητο, κατασκευαστές για την αποπεράτωση χώρων στο ίδιο ακίνητο, άδεια λειτουργίας ιδιοκτησίας στο ίδιο ακίνητο). Εξυπακούεται ότι για άλλες διαπιστωμένες παραβάσεις που δεν ρυθμίζονται με τον Ν.3 843/2010 εξακολουθούν να επιβάλλονται πρόστιμα και κυρώσεις. Η σύνδεση με τους οργανισμούς κοινής ωφέλειας μπορεί να γίνει με την καταβολή τουλάχιστον της πρώτης δόσης, με συμπλήρωση στη σφραγίδα ηλεκτροδότησης του Ν.1512/85 ότι «ο χώρος ρυθμίστηκε με τη διαδικασία του Ν.3843/2010»
Άρθρο 6 - Ειδικό πρόστιμο διατήρησης για την αποκατάσταση του περιβάλλοντος.
Παρ. 1. Το ειδικό πρόστιμο διατήρησης των ρυθμιζόμενων χώρων διαβαθμίζεται ανάλογα του μεγέθους, της χρήσης και της γεωγραφικής θέσης τους (εντός ή εκτός σχεδίου). Ως εμβαδόν δαπέδου (δεν συμπεριλαμβάνονται οι τοιχοποιίες βάσει της Οικοδομικής Άδειας) θεωρείται το άθροισμα όλων των χώρων (Ημιυπαίθριοι, πατάρια, υπόγεια, Ηλεκτρομηχανολογικός όροφος, Pilotis, σοφίτες κλπ) ακόμα και εάν το ελεύθερο ύψος τους είναι μικρότερο του 2.20 μ.
Παρ. 3.Η πολεδομική υπηρεσία υπολογίζει στο έντυπο υπολογισμού ειδικού προστίμου (Υπόδειγμα 7) το συνολικό ποσό του ειδικού προστίμου σε διάστημα το πολύ 60 ημερών και το αποστέλλει στον ενδιαφερόμενο.
Παρ. 4. Για τις κατοικίες το πρόστιμο μπορεί να εξοφληθεί μέχρι τις 28/12/2011, ενώ για τις υπόλοιπες χρήσεις μέχρι τις 28/4/2012. Το πρόστιμο μπορεί να καταβληθεί άτοκα σε έξι (6) ισόποσες δόσεις, η πρώτη των οποίων θα πρέπει να καταβληθεί πριν την 28/4/2011. Επίσης στο ιδιο χρονικό διάστημα μπορεί να εξοφληθεί ολόκληρο το ποσό με έκπτωση 10%.
Παρ. 5. Μετά την ολοκλήρωση της καταβολής του ειδικού προστίμου τα παραστατικά προσκομίζονται στην πολεοδομική υπηρεσία που σφραγίζει την αίτηση του ενδιαφερομένου με την σφραγίδα περαίωσης της διαδικασίας (Υπόδειγμα 8).
Παρ. 6. Οι χώροι που ρυθμίζονται με την παραπάνω διαδικασία δεν οφείλουν πλέον άλλο πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης για τα επόμενα 40 χρόνια και μπορούν να μεταβιβάζονται με την επισημείωση ότι αυτοί «ρυθμίστηκαν με τις διαδικασίες του
Ν.3843/2010 και αρ.πρωτ.αίτησης                      /2010/της πολεοδομικής υπηρεσίας
». Δεν επιβάλλονται νέα πρόστιμα για τους ρυθμισθέντες χώρους και
δεν οφείλονται αναδρομικά φόροι και εισφορές (ΙΚΑ, μεταβίβασης κλπ). Αυτονόητο είναι ότι πρόστιμα, εισφορές και συνέπειες για άλλες αυθαιρεσίες πέρα αυτών που ρυθμίζονται εξακολουθούν να επιβάλλονται και αρμόδια για τον διαχωρισμό (καταγεγραμμένες περιπτώσεις που έχει βεβαιωθεί το πρόστιμο) είναι η πολ/κη υπηρεσία που ενημερώνει την ΔΟΥ για τα πρόστιμα που εξακολουθούν να απαιτούνται καθώς και αυτά που διαγράφονται. Καταβληθέντα ποσά δεν συμψηφίζονται και δεν αναζητούνται.
Παρ. 7. Οι ρυθμιζόμενοι χώροι δεν προσμετρώνται στο συντελεστή δόμησης και τους λοιπούς όρους δόμησης που ισχύουν στην περιοχή, με την προϋπόθεση να επιτρέπεται η νέα χρήση, ενώ δεν απαλλάσσονται από άλλες εγκρίσεις για την λειτουργία τους (πχ. πυρασφάλεια, WC ΑμεΑ κλπ για χώρους υγειονομικού ενδιαφέροντος ).
Άρθρο 7 - Περιβαλλοντικό ισοζύγιο. Αντισταθμιστικά μέτρα αποκατάστασης του περιβάλλοντος .
Με το άρθρο αυτό καθορίζεται το «ταμείο περιβαλλοντικού ισοζυγίου» όπου καταλήγουν μέσω του ΕΤΕΡΠΣ οι πόροι του ειδικού προστίμου για την ρύθμιση του άρθρου 5 και καθορίζονται οι δράσεις αποκατάστασης του περιβαλλοντικού ισοζυγίου . Εξουσιοδοτείται δε η υπουργός ΠΕΚΑ ,για την έκδοση Απόφασης και Π.Δ/τος για την ρύθμιση του παραπάνω στόχου.
Άρθρο 8 - Πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης μη δηλούμενων χώρων
Παρ. 1. Στους χώρους της Παρ. 1 του Άρθρου 5 για τους οποίους δεν θα υποβληθούν δηλώσεις ή δεν ολοκληρωθεί η διαδικασία αποπληρωμής του ειδικού προστίμου επιβάλλεται αυξημένο πρόστιμο ανέγερσης ίσο με το 30% και ετήσιο σταθερό πρόστιμο διατήρησης (χωρίς ετήσιες προσαυξήσεις, ή ανατοκισμό) ίσο με 5% της τιμής ζώνης που ισχύει κατά τον χρόνο διαπίστωσης της παράβασης και επιβάλλονται οι υπόλοιπες περί αυθαιρέτων κυρώσεις.
Παρ. 3. Ο έλεγχος γίνεται ανεξάρτητα σε κάθε αυτοτελή χώρο που δηλώθηκε και τα πρόστιμα επιβάλλονται, επιπλέον των καταβληθέντων, για τον χώρο στον οποίο διαπιστώνονται τα ψευδή-ανακριβή στοιχεία.
Άρθρο 9
Παρ. 1. Επανέρχεται σε ισχύ η διατύπωση της παρ. 2, του άρθρου 11, του ν. 1577/85, όπως ίσχυε πριν την τροποποίησή της με το άρθρο 40, του ν. 3775/09, αλλά μειώνεται η συνολική επιφάνεια εξωστών και ημιυπαιθρίων, που δεν προσμετράται στο σ.δ., δηλ. το ποσοστό από 40% σε 35% και μειώνεται η επιφάνεια την οποία δεν μπορούν να υπερβούν οι ημιυπαίθριοι χώροι, δηλ. το ποσοστό από 20% σε 15%.
Παρ. 2. Προσμετρώνται στο σ.δ. υπέργειοι κλειστοί χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, που κατασκευάζονται σε κτίρια κατοικίας. Δεν προσμετρώνται στο σ.δ. υπέργειοι κλειστοί χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, που κατασκευάζονται σε ειδικά κτίρια.
Παρ. 3. Επανέρχεται το ύψος 1,5 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους της οροφής υπογείου ορόφου, δηλ. επανέρχεται η διατύπωση της περ. β, της παρ. 1Β, του άρθρου 7, του ν. 1577/85, όπως ίσχυε πριν την τροποποίησή της με το άρθρο 41, του ν. 3775/09.
Παρ. 4. Σε όλα τα κτίρια δεν προσμετρώνται στο σ.δ. στεγασμένοι ανοιχτοί - τουλάχιστον από μια πλευρά- χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, που κατασκευάζονται στη στάθμη του ισογείου, καθώς και οι χώροι στάθμευσης, που κατασκευάζονται στους υπόγειους ορόφους του κτιρίου.
Παρ. 5. Επανέρχεται σε ισχύ το άρθρο 4, του ν. 3212/03, με το οποίο θεσμοθετείται υποχρεωτική διαδικασία ελέγχου ποσοστού τουλάχιστον 10% (τυχαίο δείγμα) των οικοδομικών αδειών, που έχουν εκδοθεί από τις πολεοδομικές υπηρεσίες. Από τις παραπάνω ελεγχθείσες οικοδομικές άδειες ποσοστό 2% θα ελεγχθεί από το Σώμα Ελεγκτών Επιθεωρητών Δημόσιας Διοίκησης.
Άρθρο 10
Παρ. 1. Οι χώροι για τους οποίους εξοφλήθηκε η εισφορά του Ν.3775/09 μπορούν να συνδεθούν με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας. Για τα ακίνητα αυτά - ανεξάρτητα αν οι ιδιοκτήτες υποβάλλουν αίτηση με τον παρόντα νόμο - ισχύουν όσα ορίζονται στις παραγράφους 6 έως 10 του Άρθρου 6.
Παρ. 2. Οι χώροι για τους οποίους δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία των άρθρων 40 και 41, του ν. 3775/09 (σε οποιοδήποτε στάδιο), μπορούν να υπαχθούν στις διατάξεις του ν. 3843/10, και υποβάλλουν αίτηση με τα προβλεπόμενα παραπάνω δικαιολογητικά χωρίς την καταβολή νέου παραβόλου. Τυχόν ήδη καταβληθέντα ποσά της εισφοράς του Ν. 3775/09 συμψηφίζονται με το ειδικό πρόστιμο του παρόντος Νόμου.
Παρ. 5. Στην περιοχή της χερσονήσου Λαυρεωτικής ( Π.Δ/γμα 17-2-98 ΦΕΚ 125 Δ ), καθώς και στην ευρύτερη περιοχή των Μεσογείων ( Π.Δ/γμα 20-2-03 ΦΕΚ 199 Δ ) σε περίπτωση ανέγερσης ειδικών κτιρίων κατισχύουν τα οριζόμενα στις περ. β' και η', της παρ. 1Β, του άρθρου 7, του ν. 1577/85, όπως αντικαθίστανται με το ν. 3843/10.
Παρ. 6. Παρέχεται η δυνατότητα έκδοσης, εντός εξαμήνου, δηλ. μέχρι 28-10-2010, οικοδομικής άδειας ή αναθεώρησης που η αίτηση έκδοσής της είχε υποβληθεί πριν την 21-7-2009 και μόνο ως προς την εφαρμογή των διατάξεων του Γ.Ο.Κ. που τροποποιήθηκαν με τα άρθρα 40 και 41 του Ν.3775/2009.
Παρ. 7. Παρέχεται η δυνατότητα έκδοσης, εντός εννεάμηνου, δηλ. μέχρι 28-01­2011, οικοδομικής άδειας ή αναθεώρησης που η αίτηση έκδοσής της είχε υποβληθεί το χρονικό διάστημα από 21-7-2009 έως 27-4-10 και μόνο ως προς την εφαρμογή των διατάξεων του Γ.Ο.Κ. που τροποποιήθηκαν με τον Ν. 3843/10.
Ο ΓΕΝΙΚΟΣ ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ ΥΠΕΚΑ
Α. ΑΝΔΡΕΟΠΟΥΛΟΣ
Συνημμένο Παράρτημα με διαδικασία και Υποδείγματα
Κοιν.
1.         Γρ.       Υπουργού ΠΕΚΑ
2.         Γρ.       Υφυπουργού
3.                     Γρ.Γεν.Γραμματέα
4.                     Γεν. Γραμ. Χωρ. & Αστ. Περιβάλλοντος